Votre prochaine assemblée PPE approche ?

Assemblée PPE

Petit rappel sur le quorum et les conditions légales de majorité

Voter au sein de l’assemblée PPE : quid du quorum et des majorités ?

Les modalités de vote des travaux dans un immeuble PPE doivent être maîtrisées afin d’éviter tout conflit ultérieur. Gerofinance I Régie du Rhône décortique pour vous le jeu des quorums et des majorités.

Les assemblées générales des copropriétaires sont obligatoires et indispensables à la bonne gestion d’un immeuble en propriété par étage. Pour que les décisions votées en assemblée PPE soient valides, il faut que le quorum soit atteint et les règles de majorité bien appliquées. Gerofinance |Régie du Rhône  vous guide dans ce dédale juridique aux nuances parfois subtiles. Car comprendre le quorum, savoir le calculer, distinguer les trois types de travaux et de majorités, c’est éviter conflits de voisinage, perte de temps et d’énergie… et procès éventuels.

Le quorum en assemblée PPE : définition et dispositions réglementaires

Définition générale

Le quorum est le nombre minimal de copropriétaires, présents ou représentés, en-deçà duquel les votes et délibérations d’une assemblée ne sont pas valides. Les documents officiels d'une PPE (RAU, CRL) disposent de millièmes, de quotepart du nombre total des copropriétaires.

Dispositions réglementaires

L’article 712p du chapitre III du Code civil suisse règlemente le calcul du quorum de l’assemblée générale dans le cadre de la propriété par étage :

« L’assemblée des copropriétaires peut délibérer valablement si la moitié de tous les copropriétaires, mais au moins deux, représentant en outre au moins la moitié de la valeur des parts, sont présents ou représentés.

Si l’assemblée n’atteint pas le quorum, une seconde assemblée est convoquée, qui peut se tenir au plus tôt dix jours après la première.

La nouvelle assemblée peut délibérer valablement si le tiers de tous les copropriétaires, mais deux au moins, sont présents ou représentés. » .

En d'autres termes, la moitié des copropriétaires présents ou représentés en nombre constituant la communauté des copropriétaires et la moitié en millièmes ou quotepart.

Interprétation

Un copropriétaire peut être représenté à l’assemblée par un administrateur, un autre copropriétaire ou un tiers auquel il donne procuration.

Votes en assemblée PPE : différentes majorités applicables selon la nature des travaux

Trois classes de travaux
En Suisse, la loi catégorise les travaux en trois types :

1/ Travaux nécessaires :

ce sont les travaux de maintenance et de réparation indispensables au bon fonctionnement et à la préservation de la valeur de l’immeuble. Le remplacement d’une chaudière défectueuse, la réfection d'un toit endommagé lors d’une tempête ou encore la réparation d’un ascenseur entrent dans cette catégorie.

2/ Travaux utiles :

cette catégorie regroupe les travaux visant à améliorer le rendement ou l’utilité de l’immeuble, ou résultant en une augmentation de sa valeur. Il peut s’agir par exemple de mieux éclairer le parking ou l’allée d’accès, ou encore de poser une meilleure isolation extérieure. Leur caractère d’urgence est moindre que celui des travaux nécessaires.

3/ Travaux somptuaires 

on monte d’un cran dans le caractère luxueux tout en descendant dans l’échelle de nécessité et d’urgence. Ce sont des travaux à visée esthétique ou améliorant le degré de confort et de prestige, et donc la valeur de l’immeuble. Typiquement, la construction d’une piscine ou d’une salle de sport peut être qualifiée de « prestation somptuaire ».

Règlement d'Administration et d'Utilisation (RAU)
Il faut vous référer aux dispositions du règlement de votre PPE.

Trois types de majorité
À ces trois catégories de travaux correspondent trois modalités d’approbation du projet en assemblée PPE, soit trois types de majorité lors des votes :

 

1/ La majorité simple des copropriétaires présents ou représentés doit être atteinte pour voter les travaux nécessaires. La valeur des parts n'entre pas en jeu lors de ce type de vote. Sauf disposition contraire dans le règlement, chaque propriétaire ne dispose que d’une seule voix même s’il possède plusieurs lots en PPE.

2/ La majorité double est exigée pour que les travaux utiles soient approuvés. La majorité des copropriétaires présents ou représentés ne suffit plus : elle doit se doubler de la majorité de la valeur totale des quotes-parts. Toutefois, l’assemblée ne peut imposer des travaux qui lèseraient un copropriétaire ou qui l’obligeraient à une dépense disproportionnée à la valeur de sa part.

3/ L’unanimité doit être obtenue pour valider la plupart des travaux somptuaires. Il s’agit donc d’obtenir le consentement de tous les copropriétaires. En cas d’opposition d’un copropriétaire, la majorité double peut suffire sous certaines conditions.

Vous savez à présent calculer un quorum et associer les modalités de vote aux catégories de travaux !

Théoriquement car dans la pratique, la distinction entre les travaux utiles et somptuaires n’est pas toujours aisée. De même, le calcul des quotes-parts, et donc du quorum, peut tenir du casse-tête. Parce qu’un vote peut être invalidé en cas d’erreur de quorum ou de majorité, il peut être judicieux de se faire accompagner par un professionnel de l’administration de PPE reconnu.

Au moindre doute, contactez l’un de nos 17 administrateurs Gerofinance | Régie du Rhône !

 

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