La complexité d’une mise en conformité souhaitée, et bientôt obligatoire

Le 4 décembre 2019, le Canton de Genève déclarait l’urgence climatique. En réponse, un nouveau plan directeur sur l’énergie a vu le jour en 2020 dont l’objectif est d’accélérer la transition énergétique du canton via cinq axes principaux : la sobriété énergétique, l’optimisation des ressources énergétiques, la valorisation des ressources renouvelables et de récupération locales, la neutralité carbone et un plan de déploiement des réseaux thermiques structurants pour les dix ans à venir. À cela est venue s’ajouter, en 2022, une modification de la loi sur l’énergie qui abaisse l’indice de dépense de chaleur (IDC) des bâtiments. Un véritable défi pour les propriétaires, pourtant incités à une mise en conformité rapide, et bientôt obligatoire. « C’est de là que sont nés deux services : le service Valorisation, Énergie et Rénovation dirigé par Pascal Wegmuller et le service Architecture, dont l’objectif commun est l’accompagnement et la recherche de solutions visant à répondre à l’ensemble de ce cadre légal complexe et novateur », explique Juan Travieso, responsable du service Architecture.

Trouver l’équilibre entre « patrimoine » et « optimisation énergétique »

Un cadre légal d’autant plus complexe que nombre de bâtiments dans les villes romandes sont classés, et répondent donc de l’Office du patrimoine et des sites. « Nous devons trouver l’équilibre entre la conservation d’un patrimoine du début du siècle et les impératifs énergétiques. Sur cette base, nous pouvons ensuite préconiser des actions. » Des actions qui peuvent, selon les cas, donner lieu à des subventions, pour autant que la demande soit correctement effectuée, précise Juan : « Il faut un accompagnement adapté, par des architectes de régie qui sauront mener une étude de faisabilité dans les règles de l’art et évaluer précisément les coûts liés aux rénovations, et ainsi pouvoir demander le montant correct de subventions tant énergétiques que patrimoniales. »

À ce jour, les taux de rénovation sont inférieurs à 1 % dans le canton de Genève, et la volonté politique est de passer à 2,5 % en 2030 et 4 % en 2050.

Grâce au Programme Bâtiments et à l’analyse du CECB Plus®, le certificat énergétique cantonal officiel des bâtiments – avec un rapport de conseil que nous pilotons en collaboration avec l’expert CECB –, nous analysons les mesures de construction les plus pertinentes à mettre en place afin d’obtenir les subventions et trouver le bon équilibre entre conservation du patrimoine et amélioration énergétique.

Diagnostiquer, et trouver LE bon remède

« Je me considère comme un médecin généraliste, car je prends en compte l’ensemble de la structure interne et externe du bâti en faisant une anamnèse complète. J’envisage un immeuble comme un corps humain : la toiture serait la tête, la façade serait le visage, le système de chauffage le cœur, le système digestif les écoulements, le système de ventilation la respiration, etc. Sur cette base, je réalise un diagnostic. »

D’après le programme SuisseÉnergie, de l'Office fédéral de l’énergie (OFEN), des premières mesures d’entretien sont nécessaires après dix à quinze ans d’utilisation. Des mesures plus poussées sont nécessaires après vingt à vingt-cinq ans d’utilisation : aménagement intérieur, salle de bains et WC, cuisine, remplacement des fenêtres, installations techniques, etc.

Des mesures complètes sont la plupart du temps nécessaires après quarante à cinquante ans d’utilisation : assainissement de l’enveloppe du bâtiment et des installations techniques, appareils, aménagement intérieur global, etc. Suivant l’étendue des mesures, la valeur effective du bâtiment après un assainissement complet peut être supérieure ou inférieure à la valeur à neuf.

Ainsi, les biens immobiliers exigent un investissement régulier : autrement, le patrimoine bâti se dégrade, et l’objet perd de la valeur. Le propriétaire d’immeuble doit pouvoir faire des provisions. Les investissements à venir peuvent ainsi être effectués. Selon les biens immobiliers, le montant des provisions annuelles oscille entre 1 et 2 % de la valeur à neuf du bâtiment (déduction faite du renchérissement).

Une fois que la stratégie est validée et que les travaux sont commandés par le propriétaire, les services Architecture et Valorisation, Énergie et Rénovation suivent l’ensemble du processus d’après les normes SIA.

Une présence clé, d’autant plus importante que comme l’explique l’expert : « Nous sommes souvent confrontés à des infrastructures manquantes, par exemple Genilac, nous contraignant à devoir aller négocier avec l’Office cantonal de l’énergie pour trouver une solution alternative permettant quand même au bâti de pouvoir améliorer son étiquette énergétique. »

Mais trouver LE bon remède, ce n’est pas seulement ouvrir le dialogue avec les propriétaires, c’est aussi prendre en compte les habitants. « Il est essentiel selon moi d’être à l’écoute des locataires lorsque nous rénovons, et de comprendre les éventuelles peurs ou les freins potentiels qu’ils et elles partagent. Nous avons un fort rôle social à jouer qui est très important dans notre manière d’organiser le travail. Sur ce point, la force de notre groupe est d’être déjà en contact direct avec eux, sans intermédiaires, ce qui est un gage de transparence et d’efficacité. Et, en tant que « médecin généraliste », nos services doivent prendre en compte toutes les parties prenantes, sans quoi le remède sera inefficace », conclut Juan.
 

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